REURB | VOCÊ SABE O QUE É?

#falandodereurb: MUITO ALÉM DO CONCEITO LEGAL


Reurb virou moda nas mídias sociais e veículos de comunicação.



A reprodução do conceito é abundante e repetitiva, mas não vai além da cópia do artigo legal padrão, sem o alcance do espírito da lei ou da visão dos técnicos que buscam alternativas ao fenômeno.


Mas o que é, de fato, a REURB?


A Lei 13.465/17 não trata apenas da REURB, nome pelo qual ficou conhecida a regularização fundiária urbana.

A alteração legislativa mudou o paradigma da regularização fundiária, seja ela urbana, rural ou de terras da União.

E o tratamento legal para cada uma delas está previsto na legislação. No caso da REURB, detalhado em decreto de regulamentação.

Claro que a alteração legislativa foi um passo grandioso, que mudou o cenário das atividades profissionais técnicas do setor e o paradigma da regularização fundiária, seja ela urbana, rural ou de terras da União.

Mas vemos, monótona e repetidamente, publicado o conceito previsto no artigo 9º da Lei 13.465/17:


Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.


Sem dúvidas, o texto legal deve conceituar de forma clara e precisa o conteúdo integral da norma, de forma a proporcionar a leitura mais correta e apurada do texto e a implementação adequada das práticas que envolvem todos os seus instrumentos.

Mas a REURB é muito mais do que o conceito textual, resumido e simplificado, contido no artigo da lei.

Antes, segundo o Arq. Silvio Figueiredo, mentor do texto legal e coordenador da equipe do extinto Ministério das Cidades, foi necessário observar a problemática que não permitia ao Poder Público evoluir com a regularização fundiária urbana, enquanto técnicos que se propuseram a identificar a problemática da irregularidade e criar mecanismos que pudessem superar as evidentes dificuldades, principalmente dos municípios,

Como revela o arquiteto, as porções de terra que abrigam tais irregularidades se tornaram verdadeiras cidades invisíveis, cobertas por um manto de desdém, partilhado pelo Poder Público e sociedade civil.

E quando se fala em irregularidade, é preciso falar em todos os seus contornos e de que forma essa invisibilidade afeta a população, pouco importa a que classe ela pertença.

Primeiro, numa abordagem direta, a população de baixa renda, diretamente atingida pela ausência de políticas habitacionais, e que vem sendo continuamente empurrada para as franjas das áreas urbanas, em empreendimentos sem qualquer infraestrutura mínima, e muitas vezes, irregulares desde a manjedoura, embora executados pelo próprio poder público, principalmente Estados e União, e mais fortemente entre 2006 e 2016.

Segundo, as implantações de fracionamento do solo, das mais variadas formas, sejam loteamento, desmembramentos, frações ideais ou loteamentos fechados (sic), e que são comercializados entre particulares com formação técnica suficiente para que se admita que não existiu o “alegado” desconhecimento da irregularidade cometida ou do baixo preço ofertado na venda, motivo, por si só, suficiente para gerar dúvidas sobre a legalidade.

Essa atividade, regra em extenso número de fracionamentos, comercializadas ad eterno por meio de contratos de gaveta, está fixada na cultura da população de renda média a alta e é, de certa forma, incentivada pelo Poder Público, moroso e burocrático na aprovação de novos empreendimentos, e completamente omisso na fiscalização daquilo que se constrói irregularmente bem sob suas vistas e negligência.


Podemos citar à larga a frase que rege esse comportamento e que tem sido fortemente citada nos últimos 35 anos, pelo Arq. Silvio: ONDE NADA PODE, TUDO PODE.


E também esses núcleos informais, de média e alta renda, continuam sendo comercializados além e aquém das questões tributárias elementares, por absoluta inércia de toda uma cadeia de atores envolvidos nos processos de aprovação e fiscalização, fugindo das comercializações legais, lesando ao Estado e à própria sociedade civil, que não vê essa parcela da população arcando com os tributos decorrentes das atividades citadas.

E com isso se travam verdadeiras guerras entre terceiros, herdeiros e sucessores, que se tornam sócios em condomínios civis indivisíveis, inundando o Poder Judiciário com o lamento da irregularidade que não permite a comercialização daquelas propriedades.

Vemos portanto, que a mácula da irregularidade atinge muito mais que as medidas citadas no artigo da lei, que visou, de forma resumida, dar entendimento sobre as ações necessárias.

Na verdade, a regularização fundiária urbana deve desmascarar esse conjunto de inércia, negligência e omissão praticados pelo Estado e pela sociedade civil, de forma a cessar novas irregularidade e tomar as medidas necessárias para corrigir aquelas já praticadas.

Isso também envolve o olhar atento à assistência técnica das edificações erigidas, principalmente nos núcleos de interesse social, onde estão fixados os maiores problemas construtivos, que não são corrigidos pelo Poder Público, porque este observa a irregularidade universal e não progride na implementação das políticas públicas disponíveis. E não são reparados pelos ocupantes, por ausência de capacidade financeira e muito mais, pela insegurança de investir em uma propriedade da qual poderão ser removidos.

A regularização fundiária começa pelo solo, por aquilo que não é abstrato. PELO CHÃO! E por sua garantia e segurança jurídica.

Se inicia pelo possível, deve caminhar e avançar para a correção de todas consequências, sejam elas relacionadas a infraestrutura, proteção ambiental ou melhorias habitacionais.

Sophia Rachid | Arquiteta - Advogada - ago|20

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